تصور کنید دو نفر قصد خرید خانه ای را دارند که سال ها در خانواده ای ارثی بوده است. هنگام مراجعه به دفتر اسناد رسمی، متوجه می شوند که سند ملک فقط مربوط به ساختمان است و زمین زیر آن یا به صورت مشاع ثبت شده یا هنوز به نام شخص دیگری است. این اتفاقی است که در بسیاری از معاملات ملکی رخ می دهد و می تواند باعث اختلافات حقوقی و مالی شود.
در ایران، مفهوم عرصه و اعیان نقش بسیار مهمی در تعیین مالکیت کامل یک ملک دارد. عرصه به زمین زیر ساختمان و اعیان به خود ساختمان یا سازه های ساخته شده گفته می شود.
دانستن این موضوع و آشنایی با انواع اسناد مرتبط مانند سند شش دانگ، سند تک برگ و سند اعیانی برای خریداران و مالکین ضروری است تا از مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کنند.
در این مقاله، شما با مفاهیم اصلی عرصه و اعیان، انواع سندها، نمونه سندها و تفاوت مالکیت مشاع و کامل آشنا خواهید شد تا بتوانید در خرید، فروش یا انتقال مالکیت، تصمیمات مطمئن و قانونی بگیرید.
سند مالکیت عرصه و اعیان چیست؟
اگر شما مالک یک قطعه زمین در یک شهر یا روستای شمالی هستید، سند مالکیت عرصه و اعیان، مالکیت شما بر زمین و ملک را قانونی می کند.
این سند بر اساس مفاد کتاب سی و پنجم از قانون مدنی تهیه شده و شامل اطلاعات مهمی درباره مالکیت زمین، شماره پلاک، محل زمین یا ملک، مساحت و متراژ آن می باشد.علیرغم اینکه سند مالکیت عرصه و اعیان برای اثبات مالکیت، یک سند قانونی اساسی است، اما گاهی ممکن است نیاز به سایر اسناد قانونی مانند مابقی سندهای توصیفی، همچنین سند وام، سند مشاع و غیره باشد.
با توجه به اهمیت این سند، تأکید می کنیم که در خرید و فروش و یا انتقال مالکیت یک زمین یا ملک در شمال کشور، بهتر است از یک وکیل یا کارشناس حقوقی مشاوره بگیرید.
هدف از تنظیم سند عرصه و اعیان چیست؟
عرصه و اعیان در علم اقتصاد به مالکیت و استفاده از منابع طبیعی و اموال عمومی دولتی اطلاق می شود. عرصه شامل زمین ها و دارایی های طبیعی مانند رودخانه ها، جنگل ها و مناطق آب وهوایی است، در حالی که اعیان شامل سایر اموال عمومی مانند خیابان ها، پارک ها و شهرها است.
دولت به عنوان نماینده جامعه مسئولیت دارد که از این مالکیت ها و منابع طبیعی با تشکیل نهاد های مدیریتی محافظت نماید. همچنین موظف است مالکیت افراد و شرکت های خصوصی را تنظیم کرده و کنترل نماید.
هدف از تنظیم مالکیت و استفاده مشروع از این منابع، حفظ منابع مشترک مردم و حفاظت از محیط زیست است. اطمینان از مالکیت، زمینه ساز آرامش در زندگی است. این سند مالکیت عرصه و اعیان برای حفظ این آرامش و امنیت، ارزش بسیاری دارد.
شش دانگ عرصه و اعیان یعنی چه؟
اصطلاح شش دانگ عرصه و اعیان به مالکیت کامل یک ملک اشاره دارد. در حقوق ملک، «عرصه» به زمین زیر بنا و «اعیان» به ساختمان ها و سازه های ساخته شده روی زمین گفته می شود. وقتی گفته می شود شخصی مالک شش دانگ عرصه و اعیان است، به این معناست که مالک تمام حقوق قانونی و مالی ملک شامل زمین و ساختمان های موجود روی آن است.
مالک شش دانگ می تواند هرگونه تصمیمی درباره ملک بگیرد، از جمله فروش، رهن، اجاره، یا تغییر کاربری. این نوع مالکیت به فرد اجازه می دهد بدون هماهنگی با دیگران از ملک استفاده کند. در مقابل، مالکیت کمتر از شش دانگ، یعنی مالکیت جزئی یا مشاع، محدودیت هایی دارد و ممکن است نیاز به توافق با دیگر شرکای ملک باشد.
در معاملات ملکی، ذکر دقیق میزان مالکیت عرصه و اعیان اهمیت بالایی دارد تا از بروز اختلافات حقوقی در آینده جلوگیری شود. شش دانگ نشان دهنده مالکیت کامل و بدون مشکل حقوقی است و معمولاً مورد قبول بانک ها و نهادهای رسمی برای اخذ وام یا انجام انتقال سند قرار می گیرد.
نمونه سند عرصه و اعیان
نمونه سند عرصه و اعیان، سند رسمی است که در دفترخانه های اسناد رسمی صادر می شود و مالکیت کامل یا جزئی یک ملک را مشخص می کند. این سند شامل مشخصات مالک، آدرس ملک، مساحت عرصه، مساحت اعیان و سایر جزئیات حقوقی است.
در سند عرصه و اعیان، اطلاعاتی مانند تعداد دانگ های مالکیت، وضعیت مشاع یا تفکیکی، و محدودیت های احتمالی روی ملک ذکر می شود. این نوع سند برای شناسایی قانونی ملک و اثبات مالکیت در معاملات، دعاوی حقوقی یا درخواست وام ضروری است.
نمونه سند معمولاً شامل بخش های زیر است: اطلاعات مالک، مشخصات دقیق زمین (عرصه)، مشخصات ساختمان یا سازه ها (اعیان)، مساحت دقیق، نوع مالکیت (شش دانگ یا کمتر)، و مهر و امضای دفترخانه. مشاهده نمونه سند به متقاضیان کمک می کند تا با ساختار و نحوه ثبت اطلاعات در سند رسمی آشنا شوند و از صحت مالکیت مطمئن شوند.
تعدادی از نمونه های سند عرصه اعیان را ببینید:
سند مالکیت عرصه و اعیان ویلاهای شمال
سند مالکیت عرصه و اعیان برای ویلاهای شما، به عنوان سند اصلی مالکیت زمین و ساختمان، بسیار حائز اهمیت است. با داشتن این سند، شما به عنوان مالک واقعی ملک تلقی می شوید و می توانید به راحتی و در صورت نیاز از آن برای اثبات مالکیت و بهره برداری از ویلای خود استفاده کنید.
در سند مالکیت عرصه و اعیان ویلا شما، جزئیاتی مانند شماره پلاک ، حوزه زمینی، مساحت زمین، توضیحاتی درباره تاسیس ساختمان و مشخصات مالکان درج می شود.
همچنین، در صورتی که ویلای خود را به شخص دیگری بفروشید، باید از معامله نامه و صورت جلسه انتقال مالکیت استفاده کنید تا مالک جدید نیز بتواند بر اساس اوراق مالکیتی معتبر دارایی خود را ثبت کند. بنابراین، سند مالکیت عرصه و اعیان ویلا، به عنوان یک اثبات قانونی برای وضعیت مالکیت بسیار مهم است.
بیشتر بخوانید: مزایا و معایب خرید ویلا جنگلی چیست؟
تفاوت عرصه و اعیان در چیست؟
عرصه و اعیان به انگلیسی به ترتیب “Public lands and resources” و “Public properties and assets” هستند. عرصه و اعیان در واقع دو دسته از منابع عمومی هستند. تفاوت اصلی بین این دو، در طبیعت و نوع منابع مشابه است.
تعریف عرصه
به طور کلی، زمین های عمومی مثل ميدان، تالاب ها، جنگل ها و دشت ها که به دولت تعلق دارد را شامل می شود. عرصه ها با توجه به شرایط زمین شناسی، بافت شهری و روستایی، شهرسازی و طرح های آتی، می تواند به منظور دریافت درآمد و سود تجاری به سازمان های دولتی به فروش رسیده یا به نحو دیگری مورد استفاده قرار گیرد.
تعریف اعیان
اعیان، بیشتر به اماکن و اشیایی که به دولت، ارگان های دولتی ، شهرداری یا جامعه تعلق دارد ، اطلاق می شود. به عنوان مثال، خیابان ها، پارک ها، مراکز خدماتی اجتماعی و اماکن همگانی مانند کتابخانه ها، موزه ها و پل ها از اعیان به شمار می آیند. اعیان عموما دارایی هایی قابل حراست با درآمد و مصرف ثابت هستند که گاها برای عموم مردم گاها در دسترس هستند. مانند خیابان ها و پارک ها.
سند تک برگ عرصه و اعیان چیست؟
سند تک برگ عرصه و اعیان نوعی سند مالکیت است که به صورت یک برگ صادر می شود و تمامی اطلاعات مربوط به ملک، مالک، مساحت زمین و ساختمان، و وضعیت حقوقی آن را در یک صفحه جمع آوری می کند. این سند جایگزین اسناد قدیمی شده و برای ساده سازی و جلوگیری از جعل، طراحی شده است.
مزیت سند تک برگ این است که تمامی اطلاعات ملک به صورت یکپارچه و شفاف ارائه می شود و مالک یا متقاضی می تواند بدون نیاز به مراجعه به چند دفتر مختلف، اطلاعات کامل را مشاهده کند. در سند تک برگ، مشخصات عرصه، اعیان، میزان مالکیت، پلاک ثبتی و سایر جزئیات حقوقی ذکر می شود.
استفاده از سند تک برگ باعث تسهیل معاملات ملکی، صدور وام بانکی، و کاهش اختلافات حقوقی می شود. همچنین، بانک ها و سازمان های دولتی معمولاً سند تک برگ را به عنوان سند معتبر و رسمی می پذیرند.
سه دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان یعنی چه؟
وقتی گفته می شود مالک سه دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان، به این معناست که مالک نیمی از مالکیت کامل ملک را در اختیار دارد و این مالکیت به صورت مشترک با دیگران است. «مشاع» به معنی سهمی از کل ملک است که بین چند نفر تقسیم شده و هر فرد مالک درصد مشخصی از کل است، اما سهم او از کل ملک است و نه از قسمت خاصی.
مالکیت مشاع محدودیت هایی دارد. برای مثال، فروش یا رهن بخشی از ملک نیاز به هماهنگی با سایر شرکا دارد. همچنین، استفاده از ملک باید با حقوق سایر شرکا هماهنگ باشد. سه دانگ مشاع از شش دانگ، معمولاً در مواردی رخ می دهد که ملک به چند نفر ارث رسیده یا به صورت مشترک خریداری شده است.
در این نوع مالکیت، اسناد رسمی باید میزان سهم هر مالک را مشخص کند و در معاملات یا دعاوی حقوقی مورد توجه قرار گیرد.
زمین عرصه و اعیان به چه مواردی گفته می شود؟
زمین عرصه و اعیان معمولاً زمین هایی هستند که متعلق به دولت یا جامعه هستند و در اختیار مردم و برای استفاده عموم قرار داده می شوند.
این زمین ها به صورت خاص برای مصارف اجتماعی مانند میدان ها، بلوارها، مراکز خرید، پارک های شهری، زمینهای سبز و سایر اراضی عمومی بکار می رود. زمین اعیان نیز شامل زمین های شهری، خیابان ها، پل ها، کتابخانه ها، موزه ها، داروخانه ها، بیمارستان ها و سایر املاکی است که به مردم عمومی خدمات ارائه می دهند.
طبق قوانین بسیاری از کشورها، زمین عرصه و اعیان به عنوان منابع مهم بوده و از ارزش بالایی برخوردارند و اغلب تحت حفاظت دولت هستند.
چرا که استفاده نامشروع افراد و سازمان های خصوصی ممکن است باعث تضرر دیگر اعضای اجتماع شود. در نتیجه، استفاده از این زمین ها به صورت غیرقانونی و در چارچوبی غیر ازمجوزهای دولتی، پیگرد قانونی دارد.
عرصه و اعیان در آپارتمان های شمال
در مورد آپارتمان ها، هر واحد دارای سند مالکیت به نام مالک آن واحد است. در سند این واحد، جزئیاتی درباره موقعیت مکانی و مساحت آن ذکر می شود. امابر روی این سندها سند مالکیت عرصه درج نمی شود. علت عدم درج مساحت عرصه در سند آپارتمان، برای این است که عرصه متعلق به هیئت مدیره ساختمان و یا شرکت مالکیت مشترک است.
تمامی ساکنین همزمان با خرید واحد مسکونی، مالکیتی در قبال مساحت عرصه به ارث می برند. در صورت نیاز به استفاده از مساحت عرصه برای بازسازی و نوسازی ساختمان، باید با هیئت مدیره یا شرکت مالک هماهنگ شوید. به همین دلیل، خریداران آپارتمان ها باید در قسمت مربوط به قرارداد، اطمینان حاصل کنند که مساحت عرصه و حصص مالکیت در سند به شکل تفکیکی و دقیق ذکر شده باشد.
نحوه خرید عرصه ملک
خرید عرصه ملک یا زمین به هر شکلی نیاز به دقت و آگاهی از اصول و قوانین خریداری املاک دارد، تا از بروز مشکل در آینده جلوگیری شود. بهترین راه برای خرید زمین، انجام تحقیقات و بررسی های دقیق در مورد ملک مورد نظر و ارجاع به وکیل متخصص در حقوق ملکی است.
در فرآیند خرید عرصه ملک، ابتدا باید محل آن را مشخص کنید. سپس به جستجوی پرونده های مالکیت و ثبت ملک و جستجوی هر گونه بدهی های مالی یا قضایی مرتبط با آن باشید. اطلاعاتی مانند سند تک برگ و اصلی ملک، طرح ها و مستندات مرتبط با زمین، پروانه اجرایی طرح و استنشاد محله و شهر که همگی باید بررسی شوند.
در ادامه، نیازمند به صدور سند تک برگ در دفترخانه ثبت اسناد ملکی مربوط به شهرستان خود هستید. این فرآیند شامل مراحلی مانند ثبت نام صاحبکار، تهیه مدارک مورد نیاز، پرداخت هزینه های مربوط به ثبت و صدور سند و تحویل سند به صاحب ملک است.
در نهایت، بهتر است که با یک وکیل متخصص در امور ملکی و همچنین یک دفتر املاک قابل اعتماد همکاری کنید تا از مزیت خرید معامله ایمن بهره مند شوید.
تفکیک عرصه و اعیان به چه صورت است؟
در ساختمان های چند واحدی، تفکیک اعیان برای تعیین سهم هر واحد از ملک و مشخص کردن امتیاز هر مالک در مالکیت جمعی، انجام می شود. تفکیک اعیان بر پایه ی گواهی پایان کار ساختمان صورت می پذیرد. مالک ساختمان باید گواهی پایان کار ساختمان را شخصا یا توسط وکیل تهیه کند و آن را به اداره ثبت املاک و اسناد تحویل دهد.
در تفکیک عرصه برای مشخص کردن سهم هر واحد در ساختمان از نقشه تفکیک پلاک شهرداری استفاده می شود و برای این کار باید درخواست دریافت نقشه تفکیک پلاک ارسال شود. سپس با تطابق نقشه با مالکیت، گواهی عدم تجاوز به معابر و مجاور صادر می شود و صورت مجلس تفکیکی تهیه می شود.
بیشتر بخوانید: مزایا و معایب خرید ویلا شمال چیست؟
مساحت اعیان چیست؟
مساحت اعیان نباید به صورت یک مقدار ثابت در نظر گرفته شود، زیرا در هر کشور و با توجه به دستگاه قانونی مختلف، این مساحت می تواند متفاوت باشد. در کشورهای مختلف، تعریف از اماکن عمومی و اعیان و مساحت این مناطق بسته به شرایط جغرافیایی و معماری هر کشور می تواند متفاوت باشد. علاوه بر این، احتمالا مساحت اعیان روز به روز شامل مناطق و اماکن جدیدی می شود که توسط دولت تعیین می شوند.
به عنوان مثال، در کشورهای شمالی، مانند کانادا، مساحت گسترده از مناطقی مانند پارک ها و زمین های تفریحی به منظور استفاده از مناظر طبیعی ، بعنوان اعیان شناخته شده اند و و آنها را به عنوان فضای عمومی محسوب می کنند. در کشورهای دیگر، اماکنی مانند موزه ها، کتابخانه ها و مراکز بهداشتی نیز به عنوان اعیان شناخته می شوند. بنابراین، مساحت اعیان، بستگی به شرایط و محیط هر کشور و منطقه دارد و نمی توان بصورت کلی برای تمام کشورها به آن اشاره کرد.
سند اعیانی چیست؟
سند اعیانی به سندی گفته می شود که تنها مالکیت ساختمان یا سازه های ساخته شده روی زمین را مشخص می کند و به مالک حق استفاده از زمین را نمی دهد، مگر اینکه زمین هم تحت مالکیت او باشد. این نوع سند معمولاً برای آپارتمان ها، ویلاها یا ساختمان های مجزا صادر می شود که مالک زمین شخص دیگری است.
در سند اعیانی، مشخصات کامل ساختمان شامل متراژ، طبقه، شماره واحد، و سایر ویژگی ها ذکر می شود. مالک این سند حق فروش، اجاره یا انتقال ساختمان را دارد، اما تغییرات عمده در زمین نیاز به مجوز مالک زمین دارد.
سند اعیانی در معاملات شهری، ثبت آپارتمان ها و مجتمع ها اهمیت بالایی دارد و برای دریافت وام یا انتقال مالکیت واحدهای مسکونی ضروری است.
تفاوت بین سه دانگ از شش دانگ مشاع و سه دانگ مشاع از شش دانگ
مشاع به معنی شریک داشتن در ملک است و شش دانگ به معنی بدون شریک و مالک قطعی بودن است. درمالکیت مشترک یا مشاع ، ملک بین دو یا چند نفر تقسیم می شود. در این مالکیت مشترک زمین، دو نوع مالکیت با نام های سه دانگ از شش دانگ مشاع و سه دانگ مشاع از شش دانگ وجود دارد.
فرق بین سه دانگ از شش دانگ مشاع یعنی ملک اولیه شش دانگ، خود مشاع بوده و چند نفر در آن شریک بوده و سهم داشته اند به طور مثال مانند زمین ده هکتاری در شمال و شما نیمی از این شش دانگ یعنی سه دانگ آن را خریداری کرده و به نام خود سند زدید و شریک نیمی از آن ملک شش دانگ مشاع شده اید.
در مورد سه دانگ مشاع از شش دانگ باید این طور معنی کرد که ملک اولیه شش دانگ و متعلق به یک نفر بوده و سپس این ملک بین دو با چند نفر تقسیم شده و یک نفر نیمی از آن ملک را یعنی سه دانگ به نام خود سند زده، این یعنی سه دانگ مشاع از شش دانگ،
اصطلاحاً سه دانگی از شش دانگ مشاع یعنی یکی از شریک ها نیمی از 6 دانگ را به نام خود دریافت کرده و درحال حاضر در اختیار دارد. اما اصطلاح سه دانگ مشاع از شش دانگ به یک ملک اشاره دارد که به طور مشترک توسط چند نفر دارای مالکیت قابل تعریف می باشد.
بیشتر بخوانید: سامانه کاتب چیست؟
سند بدون ریشه چیست؟
سند بدون ریشه به سندی گفته می شود که شامل اطلاعاتی درباره مالکیت یک زمین یا ملک است. اما به دلیل اینکه براساس هیچ سند قبلی، مالکی برای آن درست نشده، بدون ریشه است.
به عبارت دیگر، سند بدون ریشه به خریداران برای اثبات مالکیت زمین یا ملک خاص داده می شود، اما الزاماً نمی تواند به عنوان شاهد قانونی برای اثبات مالکیت بکار برده شود. گاهی اوقات سند بدون ریشه می تواند برای ارزش یابی یک ملک در مناطق شمال کشور مورد استفاده قرار بگیرد. اما این نوع از سندها برای اثبات مالکیت یک زمین در منطقه کمک کننده نیست. بلکه نیاز به بررسی دقیق تر توسط مقام قضایی داشته و به تنهایی به عنوان مبنایی قانونی قابل قبول نیست.
آیا سند بدون ریشه قابل استناد است؟
در کل، برای اثبات مالکیت یک زمین یا ملک در مناطق شمال کشور، استفاده از سند قانونی توصیه می شود. در صورتی که سندی که به دوستان و یا آشنایان شما ارائه شده است، یک سند بدون ریشه باشد، بهتر است به طور دقیق شواهد مالکیت آن زمین را بررسی کنید و در صورت لزوم با مراجع قانونی تماس بگیرید.
بیشتر بخوانید: بهترین مکان برای گردشگران خارجی کدام است؟
سند مشاع چیست؟
سند مشاع، سندی است که برای املاک و ساختمان ها، یا مالکیت اشتراکی در بین دو یا چند مالک واحد تهیه می شود. این سند به طور معمول برای اطمینان از حقوق مالکان اشتراکی در قبال املاک مشترک استفاده می شود.
در مناطق شمال کشور برخی از املاک برای مالکیت ، از یک سند مالکیت عرصه و اعیان استفاده می کنند. اما برای ملک هایی که بیش از یک مالک دارند، لازم است از سند مشاع استفاده شود. برای مثال، در صورتی که دو نفر مالک یک بنای دو واحدی باشند، آنها نیاز به یک سند مشاع دارند تا بتوانند حقوق خود را در قبال این املاک مشترک جدا کنند.
در این سند، جزئیاتی مانند نام مالکان، درصد مالکیت مالکان، توضیحات نحوه مشارکت در هزینه های مربوط به ملک مشترک و غیره درج می شود. بنابراین، سند مشاع برای اطمینان از حقوق مالکان اشتراکی و جلوگیری از اختلافات مالی بین آنها بسیار مهم است.
سخن نهایی سند عرصه و اعیان چیست
املاک آرام یک شرکت معتبر و قابل اعتماد در صنعت املاک است که به خرید ویلا در شمال کشور می پردازد. با توجه به تجربه و دانش فنی قوی، این شرکت توانسته است با ارائه خدمات حرفه ای و با کیفیت، رضایت مشتریان خود را جلب کند. همچنین، املاک آرام با داشتن دسترسی به بالاترین سطح از منابع اطلاعاتی، به مشتریان خود پیشنهادات مناسب و جذاب برای خرید ویلا در مناطق شمالی کش ور می دهد. بنابراین، اگر به دنبال یافتن یک مکان قابل اعتماد برای خرید و فروش ویلا هستید، املاک آرام یک گزینه عالی برای شماست.
سوالات متداول سند نهایی عرصه و اعیان
شش دانگ عرصه و اعیان چیست؟
مالکیت شش دانگ عرصه و اعیان یعنی مالکیت کامل زمین و ساختمان های موجود روی آن و حق تصمیم گیری کامل برای فروش، رهن یا اجاره ملک.
سند تک برگ عرصه و اعیان چه تفاوتی با سند قدیمی دارد؟
سند تک برگ تمامی اطلاعات ملک، مالک و وضعیت حقوقی را در یک صفحه جمع آوری می کند و جعل آن سخت تر است. این سند جایگزین اسناد قدیمی شده و برای معاملات رسمی و دریافت وام مناسب است.
سه دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان یعنی چه؟
مالک سه دانگ مشاع از شش دانگ، نیمی از مالکیت کامل ملک را به صورت مشترک با دیگران دارد و برای فروش یا رهن نیاز به هماهنگی با سایر شرکا دارد.
