در بازار املاک ایران، یکی از اصطلاحاتی که به ویژه در معاملات زمین و خانه های قدیمی زیاد شنیده می شود، «سند شورایی» است. بسیاری از خریداران تازه کار هنگام شنیدن این عبارت، دچار ابهام می شوند و نمی دانند سند شورایی دقیقاً چه نوع سندی است و آیا اعتبار قانونی دارد یا خیر.
در حقیقت، سند شورایی از جمله اسناد عرفی محسوب می شود که در برخی مناطق شهری و روستایی ایران، به جای سند رسمی یا سند تک برگ مورد استفاده قرار می گیرد.
در این مقاله قصد داریم به صورت کاملاً تخصصی و در عین حال قابل فهم برای عموم مردم، بررسی کنیم که سند شورایی چیست، چه کاربردی دارد، چه تفاوتی با سند رسمی دارد و در نهایت میزان اعتبار سند شورایی را در نظام حقوقی و اداری کشور توضیح دهیم.
سند شورایی چیست؟
«سند شورایی» در واقع نوعی توافق نامه یا مبایعه نامه محلی است که توسط اعضای شوراهای اسلامی روستا یا محله، برای ثبت و تأیید یک معامله ملکی تنظیم می شود.
به زبان ساده تر، زمانی که یک ملک در محدوده ای قرار دارد که هنوز سند رسمی از سوی اداره ثبت اسناد برای آن صادر نشده، طرفین معامله برای جلوگیری از اختلافات آینده، معامله را نزد شورای محل انجام داده و اعضای شورا صحت آن را تأیید می کنند.
این سند معمولاً بر روی سربرگ شورای اسلامی همان منطقه نوشته می شود و شامل اطلاعاتی مانند نام خریدار و فروشنده، مشخصات ملک، مبلغ معامله، امضای طرفین و مهر شورا است.
از نظر قانونی، سند شورایی در دسته اسناد «غیررسمی» قرار دارد، زیرا توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم نمی شود و ثبت آن در سامانه ثبت اسناد الزامی نیست.
سند شورایی چه کاربردی دارد؟
کاربرد اصلی سند شورایی زمانی مطرح می شود که ملکی فاقد سند رسمی باشد، اما بین افراد خرید و فروش یا واگذاری صورت گیرد. در این شرایط، به جای مراجعه به دفترخانه و ثبت رسمی، معامله در حضور اعضای شورای اسلامی انجام شده و صورت جلسه ای با عنوان «سند شورایی» تنظیم می شود.
این سند بیشتر در مناطق مختلفی مورد استفاده قرار می گیرد که مهم ترن کاربردهای آن عبارتند از:
- زمین ها و خانه هایی که از اراضی نسقی یا زراعی تفکیک شده اند و هنوز در طرح های تفصیلی شهری قرار نگرفته اند.
- روستاهایی که به تازگی در محدوده شهری قرار گرفته اند اما هنوز فرآیند ثبتی و صدور سند رسمی برای املاک آن ها انجام نشده است.
- مناطقی که مالکان به دلیل هزینه های بالا یا مشکلات ثبتی، تمایل به گرفتن سند رسمی ندارند.
تفاوت سند شورایی با سند محضری چیست؟
برای شناخت بهتر سند شورایی خوب است که این سند را با سند محضری مقایسه کنیم. تفاوت میان سند شورایی و سند محضری (یا همان سند رسمی) در مبنای قانونی، مرجع تنظیم کننده و میزان اعتبار آن هاست.
سند محضری، سندی است که در دفاتر اسناد رسمی و تحت نظارت اداره ثبت اسناد کشور تنظیم می شود. این نوع سند، از بالاترین درجه اعتبار قانونی برخوردار است و هیچ کس نمی تواند بدون رأی دادگاه، مفاد آن را انکار کند.
در مقابل، سند شورایی صرفاً توسط شورای محل و بدون نظارت سازمان ثبت تنظیم می شود. بنابراین اعتبار آن محدود به عرف منطقه و تأیید شفاهی طرفین است. اگر میان خریدار و فروشنده اختلافی پیش بیاید، قاضی دادگاه می تواند درستی معامله را بر اساس سایر مدارک، شهود یا دلایل تکمیلی بررسی کند. به بیان ساده تر:
- سند محضری «رسمی» است و مالکیت را قطعی می کند.
- سند شورایی «غیررسمی» است و مالکیت را در عرف اثبات می کند اما از نظر حقوقی نیازمند تأیید است.
برای مثال، اگر ملکی دارای سند شورایی باشد و شخص دیگری ادعا کند که مالک واقعی آن است، دارنده سند شورایی باید با مدارک دیگری چون قولنامه، فیش های پرداختی، تصرف فیزیکی و شهادت شهود از مالکیت خود دفاع کند. در حالی که دارنده سند محضری نیازی به اثبات مجدد ندارد، زیرا سند رسمی به خودی خود دلیل مالکیت است.
اعتبار سند شورایی چیست؟
پرسش مهم و پرجستجو در میان خریداران این است که اعتبار سند شورایی چیست؟ در پاسخ باید گفت: اعتبار سند شورایی از دیدگاه قانون مدنی و قانون ثبت، در حد یک «سند عادی» است.
این یعنی چنین سندی تنها تا زمانی معتبر است که طرف مقابل آن را قبول داشته باشد و هیچ ادعایی نسبت به معامله مطرح نکند. در صورت بروز اختلاف، دادگاه موظف است اصالت سند را بررسی کند و ممکن است آن را معتبر یا بی اعتبار تشخیص دهد.
البته این بدان معنا نیست که سند شورایی هیچ ارزشی ندارد. اگر سند به درستی تنظیم شده باشد، امضای طرفین و مهر شورای اسلامی داشته باشد و ملک مورد معامله نیز در تصرف خریدار باشد، در عمل دادگاه معمولاً آن را به عنوان یکی از مستندات مالکیت می پذیرد.
اما برای تبدیل این سند به سند رسمی، باید مراحل قانونی از جمله استعلام از اداره ثبت، شهرداری و دهیاری طی شود.
عکس سند شورایی
تصویر ظاهری سند شورایی معمولاً با سند رسمی تفاوت چشمگیری دارد. این سند غالباً بر روی کاغذهای سربرگ دار شورای اسلامی محل نوشته می شود و در بالای آن عبارت «بسمه تعالی» و عنوان «صورت جلسه معامله ملک» یا «سند شورایی» دیده می شود. در بخش بالای صفحه، نام شورای اسلامی و شماره ثبت درج می شود و در ادامه، مشخصات دقیق خریدار و فروشنده، نوع ملک، موقعیت جغرافیایی، متراژ، مبلغ معامله و شرایط پرداخت ذکر می شود.
در انتهای سند، امضای طرفین، دو شاهد و اعضای شورای اسلامی محل قرار دارد. بعضی از شوراها برای افزایش اعتبار، اثر انگشت طرفین را نیز زیر برگه درج می کنند. در برخی موارد، عکس ملک یا نقشه دستی نیز به سند پیوست می شود تا از بروز اختلافات بعدی جلوگیری گردد.
سخن نهایی سند شورایی چیست
اگر به دنبال انجام معامله ای مطمئن و قانونی هستید، مجموعه املاک آرام با تجربه ی گسترده در حوزه ی مشاوره خرید و فروش املاک شورایی و رسمی، می تواند بهترین همراه شما باشد. کارشناسان املاک آرام تمامی مراحل بررسی اصالت سند شورایی، استعلام از شورای محل، تطبیق با نقشه و مدارک ثبتی، و حتی پیگیری صدور سند رسمی را برای شما انجام می دهند.
هدف این مجموعه، ایجاد آرامش و اطمینان در معاملات ملکی است تا هیچ خریدار یا فروشنده ای دچار نگرانی از بابت اعتبار اسناد نباشد.
سوالات متداول سند شورایی چیست
۱. آیا سند شورایی قابل تبدیل به سند رسمی است؟
بله. با ارائه مدارک مالکیت، نقشه یو تی ام و تأیید شورای محل، امکان تبدیل سند شورایی به سند رسمی وجود دارد. این فرآیند از طریق اداره ثبت اسناد و املاک و معمولاً با همکاری دهیاری یا شهرداری انجام می شود.
۲. خرید خانه با سند شورایی چه ریسکی دارد؟
ریسک اصلی خرید خانه با سند شورایی در این است که ممکن است ملک در محدوده طرح های شهری یا اراضی دولتی قرار گرفته باشد. در این حالت، سند شورایی اعتبار ثبتی ندارد و امکان ثبت رسمی آن وجود نخواهد داشت.
۳. آیا می توان ملک دارای سند شورایی را رهن یا وام گرفت؟
خیر. بانک ها و مؤسسات مالی تنها اسناد رسمی و ثبت شده را به عنوان وثیقه قبول می کنند. سند شورایی چون ثبت رسمی ندارد، قابلیت رهن یا دریافت وام بانکی ندارد.
