می دانید تهاتر چیست؟ تهاتر، مبادله کالا به کالا بدون استفاده از پول است”تاخت زدن”. در این روش طرفین معامله، به جای مبادله پول نقد، املاک خود را با یکدیگر معاوضه می‌کنند. در معاملات ملکی، تهاتر به معنای معاوضه دو یا چند ملک با یکدیگر بدون پرداخت وجه نقد است. این روش سابقه‌ای دیرینه دارد و در گذشته به طور گسترده مورد استفاده بوده است. با ظهور پول به عنوان ابزار مبادله، تهاتر همچنان در برخی شرایط خاص، به عنوان روشی جایگزین در معاملات ملکی، کاربرد داشته است. این امر، مزایای قابل توجهی برای طرفین involved به ارمغان می‌آورد که در ادامه به بررسی آنها خواهیم پرداخت.
تهاتر چیست؟
اگر علاقه زیادی به خرید ویلا در شمال دارید می توانید تهاتر کنید. تهاتر یکی از روش های معامله ملک است که در آن دو طرف، ملک خود را بدون پول بصورت مستقیم با ملک دیگر مبادله می کنند. این روش عمدتاً در مواقع کاهش نقدینگی و افزایش قیمت مسکن مورد استفاده قرار می گیرد و به نوعی “تاخت زدن” نامیده می شود. تهاتر یک روش معاملاتی قدیمی اما کاربردی است که در شرایط خاص اقتصادی مورد استفاده قرار می گیرد. این معامله انواع مختلفی از جمله تهاتر قضایی، قهری، قراردادی و تسویه ای، بسته به نوع معاوضه ملکی دارد. جالب اینکه تهاتر در پروژه های ساختمانی باعث افزایش فروش واحدهای ساختمانی می شود.
مزایای تهاتر چیست؟
تهاتر ملک می‌تواند گزینه مناسبی برای معاملات املاک باشد و مزایای قابل توجهی را برای طرفین معامله به همراه داشته باشد. مزایای اصلی تهاتر شامل موارد زیر است:
1. سرعت بالای انجام معامله:هر دو طرف معامله، املاک مورد نظر را می پسندند. بنابراین پس از تفاهم، معامله میان آنها، با سرعت بیشتری انجام میشود. |
2. کاهش ریسک خرید و فروش:در معاملات تهاتری، ریسک‌های مرتبط با خرید و فروش املاک کاهش می‌یابد، به خصوص در شرایط نوسان قیمت‌ها در بازار مسکن، تهاتر روش بهتری برای معاوضه است. |
3. امکان تأمین مصالح ساختمانی:در پروژه‌های ساخت و ساز که با کاهش نقدینگی مواجه هستند، تهاتر ملک با مصالح ساختمانی می‌تواند به تأمین این مصالح کمک کند. |
4. حذف نیاز به واسطه‌گری:در معاملات تهاتری، نیازی به واسطه‌گری نیست و این موضوع باعث کاهش مشکلات ناشی از واسطه‌گری میشود. |
5. رونق ساخت و ساز:تهاتر ملک می‌تواند به رونق بخشیدن به بخش ساخت و ساز کمک کند، زیرا نیاز به نقدینگی در این بخش کاهش می‌یابد. |
6. امکان تبدیل زمین به واحد مسکونی:افراد می‌توانند با تهاتر زمین خود با سازنده، صاحب واحد مسکونی شوند و از این طریق در زمان و هزینه صرفه‌جویی کنند. |
شرایط لازم برای انجام معامله تهاتر چیست؟
در معامله تهاتر، پرداخت نقدی وجود ندارد و مبادله به صورت کالا به کالا انجام میشود. آداب و شرایط صحیح انجام تهاتر برای جلوگیری از مشکلات و اختلافات احتمالی بسیار مهم است. رعایت این موارد می‌تواند منجر به انجام موفق معامله تهاتر شود. اجازه دهید نکات اصلی و شرایط قرارداد تهاتر را به طور کامل شرح دهیم:
طلبکار و بدهکار بودن دو طرف:
برای اعمال تهاتر، هر دو طرف باید به طور متقابل نسبت به یکدیگر طلبکار و بدهکار باشند. یعنی هر کدام باید به دیگری بدهی داشته باشند. این به این معنی است که طرف قرارداد نمی‌تواند به خاطر بدهی شخص ثالث تقاضای تهاتر کند.
یکسان بودن مقدار بدهی دو طرف:
مقدار بدهی دو طرف معامله باید یکسان باشد. در واقع، تهاتر به مبادله مساوی بدهی و مطالبات بین دو طرف گفته میشود.
جنس یکسان بدهی‌ها:
برای انجام تهاتر، بدهی‌های طرفین باید از جنس واحد باشند. به عنوان مثال، نمی‌توان بدهی ریالی را با بدهی دلاری تهاتر کرد.
رضایت کامل طرفین:
هر دو طرف معامله باید رضایت کامل از نحوه انجام معامله تهاتر داشته باشند. این رضایت متقابل بسیار مهم است.
کلی بودن بدهی‌ها:
بدهی‌های طرفین باید کلی و قابل تقویم مالی باشند. به عبارت دیگر، نمی‌توان یک بدهی ریالی را با تحویل یک کالای خاص تهاتر کرد.
صلاحیت طرفین معامله:
طرفین معامله باید دارای صلاحیت لازم برای انجام این نوع معامله باشند. داشتن اصالت و توانایی های حقوقی لازم است.
اتحاد زمان و مکان:
زمان و مکان تسویه بدهی‌ها باید یکسان باشد. اگر یک بدهی در زمان حال و دیگری در آینده باشد، نمی‌توان آنها را تهاتر کرد. همچنین، اگر بدهی‌ها در مکان‌های مختلف باشند، امکان تهاتر وجود ندارد.
تبادل منصفانه :
معامله تهاتر باید به گونه‌ای انجام شود که هیچ کدام از طرفین دچار ضرر و زیان نشوند. این به معنای تبادل منصفانه کالاها و خدمات است.
قابل استماع بودن بدهی‌ها:
اگر یکی از بدهی‌ها مشمول مرور زمان شده باشد، نمی‌توان از قانون تهاتر استفاده کرد.
در مجموع، رعایت این شرایط ضروری است تا تهاتر به درستی انجام شود. در صورت عدم رعایت هر یک از این شرایط، امکان استناد به قانون تهاتر وجود نخواهد داشت.
بیشتر بدانیم: هرآنچه که باید درباره لاویج بدانید
چه مراحلی باید برای انجام معامله تهاتر طی شود تا از بروز اختلافات جلوگیری شود؟
شناسایی و بررسی وضعیت مالی و بدهی‌های طرفین: در این مرحله باید میزان بدهی و مطالبات دو طرف کاملاً مشخص و مشهود باشد.
توافق بر نوع و مقدار کالاها و خدمات مورد مبادله: طرفین باید بر ارزش و مقدار خودرو یا ویلا یا خدماتی که قرار است مبادله شود به توافق برسند.
تعیین زمان و مکان تحویل کالاها و خدمات: زمان و مکان مبادله باید به طور دقیق مشخص و مورد توافق طرفین قرار گیرد.
تنظیم قرارداد تهاتر: قرارداد مکتوب با ذکر جزئیات معامله تهیه و امضا شود تا از هرگونه اختلاف بعدی جلوگیری شود.
تحویل کالاها و خدمات و بررسی صحت مبادله: هر دو طرف باید پس از تحویل، خودرو یا آپارتمان را بررسی کرده و مطمئن شوند که تمام موارد توافی محقق شده است.
تسویه حساب نهایی: پس از انجام مبادله، طرفین باید نسبت به تسویه حساب نهایی اقدام کنند تا هیچ بدهی یا طلبی باقی نماند.
آیا در انجام معاملات تهاتر ، نیاز به مشاوره حقوقی وجود دارد؟
در معامله های تهاتری بهتر است که از مشاوره حقوقی استفاده شود. چند دلیل مهم برای آن وجود دارد: قرارداد تهاتر باید به صورت دقیق و جامع تنظیم شود تا از بروز اختلافات در آینده جلوگیری کند. مشاور حقوقی می‌تواند در تهیه چنین قراردادی کمک کند. در صورت بروز هرگونه اختلاف بین طرفین در مراحل مختلف معامله، مشاور حقوقی می‌تواند در حل و فصل آن به طرفین کمک کند. مشاور حقوقی می‌تواند مسائل مالیاتی و قانونی مرتبط با تهاتر را بررسی و به طرفین مشاوره ارائه دهد. همچنین می‌تواند اطمینان حاصل کند که معامله با رعایت کامل قوانین و مقررات مربوطه انجام میشود.
تهاتر به چند دسته تقسیم میشود؟
تهاتر در چهار دسته اصلی قرار می‌گیرد:
- تهاتر قهری یا اجباری: در این حالت، قانون حکم تهاتر را صادر می‌کند و نیازی به قصد و توافق طرفین نیست.
- تهاتر اختیاری یا قراردادی: در این مورد، طرفین با توجه به شرایط خود و بدون نیاز به رعایت اصل هم‌جنس و هم‌اندازه بودن بدهی‌ها، توافق بر تهاتر می‌کنند.
- تهاتر قضایی: در این حالت، یکی از طرفین با شکایت به دادگاه، تهاتر را درخواست می‌کند.
- تهاتر ایقاعی: زمانی که شرایط اصلی تهاتر (هم‌جنس و هم‌اندازه بودن) وجود ندارد، اما یکی از طرفین به رضایت خود، زمان پرداخت بدهی آینده را به حال تبدیل می‌کند.
در مجموع، تهاتر موضوعی است که هم در قوانین مدنی و تجاری مطرح است و هم می‌تواند به صورت قضایی و قراردادی اعمال شود. از این رو، تهاتر در چارچوب قوانین مختلف حقوقی و اقتصادی قرار می‌گیرد. مجموعه املاک آرام یکی از موفق‌ترین مجموعه‌های فعال در حوزه تهاتر ویلاهای شمال است.
قانون تهاتر ملک
قانون تهاتر ملک ارائه میشود:
- هدف اصلی این قانون، کاهش ریسک برای فروشندگان در بازار مسکن است. با اجرای قانون تهاتر، فروشندگان دیگر نگران نوسانات احتمالی قیمت مسکن در فاصله فروش تا خرید نیستند.
- در این قانون، قانونگذار تنها طرف مجاز به فسخ قرارداد است. هیچ یک از فروشنده یا خریدار نمی‌توانند قرارداد را منحل کنند.
- پس از امضای قرارداد، مالکیت ملک به خریدار منتقل میشود و مالکیت عوض قراردادی (مثل ملک، زمین یا مصالح) به فروشنده.
- خریدار باید عوض قراردادی را در موعد مقرر و مطابق شرایط اعلام شده به فروشنده تحویل دهد.
- این قانون به نوعی تضمین می‌کند که معامله نهایی خواهد شد و هیچ یک از طرفین نمی‌توانند از آن طفره روند. این موجب افزایش اطمینان و کاهش ریسک برای فروشندگان میشود.
- در مجموع، هدف قانون تهاتر ملک ایجاد ثبات و کاهش ریسک در معاملات ملکی است که در شرایط اقتصادی متزلزل می‌تواند مفید باشد.
قلمرو و انواع قوانین تهاتر در رابطه با ویلاهای شمال
قوانین تهاتر جزو قوانین تکمیلی محسوب می‌شوند، به این معنی که طرفین می‌توانند شرایط اجرای آن را به صورت توافقی تعیین کنند. قلمرو تهاتر عمومی است و در هر مواردی که دو بدهی در مقابل هم قرار بگیرند، امکان اجرای تهاتر وجود دارد. حتی در برخی موارد که بدهی‌ها یکسان نباشند نیز می‌توان تهاتر را اعمال کرد. در مجموع، در خرید و فروش املاک شمال کشور هم، قوانین تهاتر انعطاف‌پذیر هستند و طرفین می‌توانند در چارچوب آن با توجه به شرایط خود، نحوه اجرای آن را تعیین کنند. اما در مواردی خاص، امکان اعمال تهاتر وجود ندارد تا برخی حقوق اساسی افراد محفوظ بماند. تشخیص این موارد خاص با حضور کارشناسان مجرب املاک آرام برای شما آسان خواهد بود.
نکات مهم در انجام معاملات تهاتر چیست؟
توجه به نکات زیر در انجام معاملات تهاتر می تواند منجر به معامله سود آور و بدون مشکل حقوقی برای هر دو طرف شود.
- تعیین قیمت کارشناسی ملک:
تعیین قیمت دقیق و عادلانه برای املاکی که قرار است در معامله تهاتر مبادله شوند بسیار مهم است. این امر موجب می شود هر دو طرف معامله متضرر نشوند و معامله به صورت منصفانه انجام گیرد. کارشناسان املاک آرام با دقت و بررسی همه جوانب، قیمت گذاری را انجام می‌دهند.
- تعیین سود طرفین معامله:
هدف از معامله تهاتر، سودرسانی به هر دو طرف است. باید مشخص شود که هر یک از طرفین چه میزان سود از معامله به دست می آورند. این امر موجب می شود هر دو طرف انگیزه کافی برای انجام معامله داشته باشند.
- انجام معامله به صورت قانونی:
معاملات تهاتر باید مطابق با قوانین و مقررات جاری در کشور انجام شوند. این امر از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری می کند. شرکت دادن وکلا یا کارشناسان متخصص در فرایند انجام معامله تهاتر امری ضروری است.
- فسخ معامله تهاتر:
برای فسخ کردن معامله تهاتر، رضایت هر دو طرف معامله ضروری است. فسخ یکطرفه معامله تهاتر امکان پذیر نیست و می تواند منجر به ایجاد مناقشات حقوقی شود. در صورت توافق طرفین، روند فسخ معامله باید طبق مقررات قانونی انجام شود.
پیشنهاد می کنیم این مطب را بخوانید: چگونه امنیت ویلای خود را افزایش دهیم/ هم ویلا شهرکی و هم مستقل
مثالی برای تهاتر در معاملات ملکی:
فرض کنید آقای الف یک آپارتمان ۱۰۰ متری در تهران دارد که ارزش آن ۵۰۰ میلیون تومان است. همچنین آقای ب یک خانه ۱۵۰ متری در کرج دارد که ارزش آن ۴۵۰ میلیون تومان است.
آقای الف و ب تصمیم می گیرند که به جای پرداخت وجه نقد، آپارتمان آقای الف را با خانه آقای ب تهاتر کنند. در این صورت:
– آقای الف آپارتمان خود را به ارزش ۵۰۰ میلیون تومان به آقای ب می دهد.
– آقای ب خانه خود را به ارزش ۴۵۰ میلیون تومان به آقای الف می دهد.
– تفاوت ارزش دو ملک (۵۰ میلیون تومان) باید توسط یکی از طرفین به طرف دیگر پرداخت شود.
در این مثال، تهاتر باعث می شود که هر دو طرف بتوانند ملک مورد نیاز خود را بدون نیاز به پرداخت وجه نقد تامین کنند. این نوع تبادل، معاوضه یا تهاتر در معاملات ملکی رایج است.
پیش‌شرط‌های لازم برای اجرای قانون تهاتر
- وجود طلبکار و بدهکار متقابل بین دو طرف قرارداد
- یکسان بودن جنس بدهی‌های دو طرف (مثلا هر دو بدهی باید به پول نقد باشند)
- کلی بودن بدهی‌های دو طرف (بدهی‌های جزئی مشمول تهاتر نمی‌شوند)
- یکسان بودن زمان و مکان استحقاق طلبکاری و بدهکاری
- قابل استماع بودن مطالبات هر دو طرف (عدم مشمول مرور زمان شدن)
تهاتر در معاملات ویلاهای شمال کشور
تهاتر در معاملات ویلاهای شمال کشور، مشابه سایر معاملات ملکی است، اما با توجه به شرایط، برخی شرایط خاص نیز باید در نظر گرفته شود:
برابری ارزش: |
همانند مثال قبلی، ارزش دو ویلا باید تقریبا برابر باشد. اختلاف زیاد در ارزش باعث می شود که یکی از طرفین متضرر شود. |
موقعیت مکانی: |
چون ویلاها در مناطق مختلف شمال قرار دارند، موقعیت مکانی آنها نیز باید تا حد ممکن مشابه باشد. مثلا مبادله ویلایی در رامسر با ویلایی در نوشهر. |
امکانات و کیفیت: |
ویژگی های فیزیکی دو ویلا مانند متراژ، تعداد اتاق ها، امکانات رفاهی و … باید تا حد مناسبی مشابه باشد. |
مالکیت قانونی: |
مالکیت هر دو ویلا باید به طور کامل و قانونی تأیید شده باشد. |
مالیات و هزینه های انتقال: |
هزینه های مالیاتی و ثبتی مربوط به تهاتر باید توسط طرفین محاسبه و تقسیم شود. |
تهاتر خودرو یا آپارتمان با ویلا : |
در املاک آرام تهاتر خودرو یا آپارتمان نیز با ویلا انجام می شود. ای نوع تهاتر در صورت رضایت طرفین ، به عنوان یک راهکار معقول و منصفانه استفاده میشود. البته توصیه می شود در این موارد مشاوره با کارشناسان امور ملکی را دست کم نگیرید. |
مدارک و مستندات قانونی تهاتر
برای انجام تهاتر ویلاها در شمال کشور، مدارک و مستندات قانونی زیر ضروری هستند:
- سند مالکیت: هر دو طرف باید سند رسمی مالکیت ویلای خود را ارائه دهند که نشان دهنده مالکیت قانونی آنها باشد.
- گواهی عدم بدهی: گواهی عدم بدهی به ادارات دولتی و شهرداری برای هر دو ویلا برای اطمینان از عدم وجود بدهی های معوق.
- پایان کار: ارائه پایان کار ساختمانی برای هر دو ویلا که نشان دهد ساخت آنها به طور قانونی انجام شده است.
- نقشه های معماری: ارائه نقشه های معماری و ساختمانی هر دو ویلا جهت بررسی مشخصات فیزیکی و ابعاد.
- گواهی ارزش ملک: گزارش کارشناسی رسمی درباره ارزش روز هر دو ویلا برای تعیین قیمت تهاتر.
- مفاصا حساب مالیاتی: ارائه مفاصا حساب مالیاتی هر دو ملک برای تسویه بدهی های مالیاتی.
- تأیید دفترخانه: تأیید نهایی معامله توسط یک دفترخانه اسناد رسمی با حضور هر دو طرف.
صلاحیت املاک آرام در معاملات تهاتری
املاک آرام با شناسایی دقیق ریسک‌های موجود و پیش‌بینی سناریوهای مختلف، توانسته است مدیریت ریسک را در معاملات تهاتری به حداکثر برساند. این مجموعه چند دلیل اصلی برای موفقیت خود در این زمینه دارد. اول اینکه کارشناسان املاک آرام سال‌ها است که در بازار املاک شمال فعالیت دارند، که علاوه بر تهاتر، طیف گسترده‌ای از خدمات مشاوره، قراردادنویسی، حقوقی و مالی را به مشتریان خود ارائه می‌دهد. داشتن تجربه بالا به آنها کمک می‌کند که بتوانند معاملات تهاتری را به نحو احسن انجام دهند. این مجموعه روابط قوی و شبکه گسترده‌ای از خریداران و فروشندگان بالقوه در شمال کشور دارد. شبکه گسترده و مستحکم به آنها امکان می‌دهد که به سرعت طرفین مناسب را برای تهاتر پیدا کنند. در مجموع، ترکیب تخصص، تجربه، روابط قوی و مدیریت ریسک موثر، موجب شده است که املاک آرام به یکی از مرجع‌های اصلی تهاتر ویلاهای شمال تبدیل شود.
بیشتر بدانید: هرآنچه که باید درباره لاویج بدانید
در پایان:
املاک آرام به عنوان یک شرکت مشاور املاک، خدمات مختلفی از جمله خرید، فروش و اجاره مشاغل تجاری، خانه‌های شهری (آپارتمان‌ها) و ویلاهای شمال، ارائه می‌دهد. اما گاها این شرکت دست به معامله‌گری و ارائه خدمات مرتبط با تهاتر خودروها و آپارتمان‌ها با ویلا می‌زند. این اقدام ممکن است به دلیل تقاضای مشتریان یا فرصت‌های بازاری خاص باشد که شرکت تصمیم به فعالیت در آن زمینه می‌گیرد. این نشان از انعطاف پذیری و توانایی شرکت برای پاسخگویی به نیازهای گوناگون مشتریانش دارد. شما می‌توانید با اعتماد به این شرکت، نیازهای مسکن خود را برآورده کنید و خرید یا فروش ملک یا خودرو را به راحتی انجام دهید.
